التمويل العقارى الحل السحرى لمواجهة أزمة تراجع القدرة الشرائية.. لأول مرة فى مصر ثقافة التمويل العقارى تنتشر بين محدودى ومتوسطى الدخل.. ومبادرة الرئيس لم تضع حدا أقصى لمساحة الوحدة

وخلال أيام سينطلق ماراثون حجز وحدات سكنية أعلنت عنها وزارة الإسكان، من خلال مبادرة التمويل العقارى الجديدة ، الصادرة من البنك المركزي المصرى بتاريخ 13 يوليو 2021، لمُحدودي ومتوسطي الدخل، وذلك من خلال البنوك أو شركات التمويل العقاري المشاركة بالمُبادرة، بسعر عائد 3 % متناقص، وفترة سداد تصل إلى 30 عاماً، حيث تم تخصيص مبلغ 100 مليار جنيه مصرى لمبادرة التمويل العقاري الجديدة، لتستهدف شريحتى محدودي ومتوسطي الدخل.

وفى قراءة دقيقة لمبادرة التمويل العقارى، في حالة رغبة المواطنين الحصول على وحدات سكنية خارجية (وحدات يتم طرحها خارج الصندوق) ضمن مُبادرة التمويل العقاري الجديدة، سواء فئة محدودي أو فئة متوسطي الدخل، يقوم المواطن بالبحث عن الوحدة السكنية المراد شراؤها بنظام التمويل العقاري، على أن تكون مستوفية لشروط المُبادرة كافة، ويمكن أن تكون الوحدة السكنية تابعة لشركة عقارية أو أحد البنوك أو فرد عادي، ويشترط أن تكون الوحدة السكنية محل التمويل مُسجلة في الشهر العقاري أو قابلة للتسجيل، ولا يوجد عليها أي مخالفات مالية أو عقارية، ثم يتم التقدم بطلب لإحدى جهات التمويل، والتى تقوم بدورها بتقييم حديث يعكس القيمة الحالية للوحدة السكنية المراد تمويلها من قبل أحد المقيمين العقاريين المدرجين بقوائم بيوت الخبرة المسجلة لدى البنك المركزي المصرى.

ولم تضع المُبادرة قيوداً على مساحة الوحدة السكنية محل التمويل العقاري، ولكن تم الاستناد إلى عدد من الشروط أكثر تيسيراً، فالحد الأقصى لصافي الدخل الشهري لمحدودي الدخل يبلغ للفرد 4500 جنيه، وللأسرة 6 آلاف جنيه، ويتم تحديد سعر الوحدة السكنية وفقاً لما يحدده صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري، على أن تكون الدفعة المقدمة المسددة من العميل 10 % من إجمالي قيمة الوحدة كحد أدنى، مُشيرة إلى أن المواطن محدود الدخل يحصل على دعم مباشر وغير مباشر من قبل الدولة بما يساوي نصف قيمة الوحدة السكنية تقريباً.

فيما شددت مى عبد الحميد، الرئيس التنفيذى لصندوق الإسكان الاجتماعى، أنه يُشترط أن تكون الوحدات السكنية محل التمويل بغرض السكن الدائم، وليست للإسكان السياحي أو الموسمي، وأن تكون كاملة التشطيب وجاهزة للسكن، وفيما يخص العملاء المُستفيدين من المُبادرة يشترط أن يكون المستفيد مصرياً، مع إمكانية استفادة أصـحاب المهن الحرة والحرف وذوي الاحتياجات الخاصة ممن لهم دخل، وأصحاب المعاشات والمستفيدين منها بحيث لا يتعدى عمر المستفيد 75 عاماً بنهاية مدة التمويل، كما اشترطت المُبادرة الجديدة عدم استفادة العميل أو الأسرة (شاملة الأولاد القصر) من مبادرات التمويل العقاري السابقة، مع إتاحة التمويل لوحدة سكنية واحدة فقط في إطار المُبادرة الجديدة، ولن يتم تطبيق شروط المُبادرة الجديدة عند إجراء الدراسة الائتمانية لملفات المُتقدمين على الإعلانات السابقة لمحدودي الدخل، حيث سيتم العمل وفقاً للشروط الخاصة بكل إعلان في ضوء المُبادرات السابقة.

وأكدت الرئيس التنفيذي لصندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري، أن المُبادرة الجديدة تعكس اهتماماً كبيراً وحقيقياً من قبل الدولة والقيادة السياسية، لتوفير سكن مناسب وحياة كريمة لمُختلف فئات المواطنين محدودي ومتوسطي الدخل ممن يرغبون في تملك وحدات سكنية، وذلك من خلال تخفيف الأعباء عليهم، استكمالاً لما تم إصداره من مُبادرات للتمويل العقاري من قبل البنك المركزي خلال الأعوام السابقة.

فى سياق متصل، قال المهندس أحمد مسعود، المطور العقارى، إن مبادرة الرئيس السيسى للتمويل العقارى، تمثل الحل السحرى لمشكلة القطاع العقارى، والتى تتمثل فى خفض الفائدة على قروض التمويل العقارى، والتى طالبنا بها مرارا وتكرار، مشيرا إلى أن خفض الفائدة لـ 3 % لم يتوقعه المطورون أنفسهم،  لافتا أن هذه المبادرة من الممكن أن تسهم فى فتح شركات عقارية جديدة فى السوق العقارى المصرى، بحيث تكون مهمة هذه الشركات تنفيذ وحدات سكنيه لتلك الشريحة بشرط ضمان الاستمرارية، ولكن وضع سقف محدد لبرنامج التمويل العقارى قد يكون عقبه أخرى أمام هذه الشركات وتتنافى مع الاستمرارية.

وأشار إلى أن التمويل العقارى فى مصر، يحتاج لأن يكون منظومة متكاملة، ولا يقوم بالأساس على المبادرات، موضحا أن الشركات الجديدة التى قد يتم إنشاؤها فى السوق العقارى، ستقوم بنظام جديد يختلف عن الشركات القائمة، تتمثل فى بناء المشروعات من خلال  التمويل الذاتى، ولكن لا يمثل ذلك نسبة خطورة على الشركات نظرا أن هناك منظومة تضمن لتلك الشركات الحصول على كافة أموالها بعد الانتهاء من مشروعاتها وتسليمها للبنوك، وهذا أشبه ما تقوم به وزارة الإسكان فى مشروعاتها.

ومن جانبه، قال الدكتور محمود العدل، المطور العقارى، أن المبادرة الجديدة تمثل دعما حقيقيا لفئتي محدودى ومتوسطي الدخل ، ولكن المطلب الحقيقى للقطاع العقارى هو ضرورة أن يكون هناك تدرج فى الفائدة بحيث يكون لكل شريحة من شرائح المجتمع المصرى فائدة محددة.

وأشار إلى أن التوسع في التمويل العقاري خطوة هامة ومكملة لتسجيل العقارات والقوانين الأخري المنظمة للسوق العقاري، ما يسهم في التيسير علي المواطنين لتسجيل الوحدات وبالتالي ضم عدد ضخم جداً للسوق الرسمية.

وأشار إلى أن البرنامج يتيح للمواطن تملك وحدة والسداد بصورة أشبه بآلية الايجار فالمواطن سيسدد على 30 عاماً بفائدة منخفضة قسط شهرى يعادل ما كان سيدفعه فى حالة الايجار ولكنه ممتلك للوحدة، مشيراً إلى أن الرئيس عبد الفتاح السيسي كان قد صرح ان المواطنين لايقبلون على الايجار ويرغبون فى التملك ولذلك وجه باطلاق ذلك البرنامج ليلبى احتياجات القطاع العريض من المواطنين ويتلاءم مع توجهات الدولة بتوفير سكن لكل مواطن .