يهم الملايين.. ما هي المواد الخاصة بمشروع تعديل بعض أحكام قانون التمويل العقاري؟.. حظر التصرف في العقارات الضامنة دون موافقة الممول.. ومد حق الانتفاع لورثة من حصل على تمويل لشراء حق الانتفاع بالعقارات

بعد أيام من إطلاق البنك المركزي المصري، مبادرة التمويل العقاري الجديدة لتمويل وحدات محدودي ومتوسطي الدخل، أعلنت هيئة الرقابة المالية عن إجراء تعديلات على قانون التمويل العقاري لتيسير استفادة المواطنين من المبادرة الجديدة التي تشترط عند تمويل شراء وحدة عقارية أن تكون مشهرة عقارياً أو قابلة للتسجيل.

تعديل بعض أحكام قانون التمويل العقاري

ومنذ عدة أيام، وافق مجلس إدارة الهيئة العامة للرقابة المالية، على مشروع لتعديل بعض أحكام قانون التمويل العقاري الصادر بموجب القانون رقم 148 لسنة 2001، منذ نحو 20 عامًا، الذي كان له أثر إيجابي في تيسير الحصول على الوحدات السكنية للمواطنين.  

ما هي المواد الخاصة بمشروع تعديل بعض أحكام قانون التمويل العقاري؟

في التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء بشكل مفصل على أبرز المواد القانونية الخاصة بمشروع تعديل بعض أحكام قانون التمويل العقاري الصادر بموجب القانون رقم "148" لسنة 2001، بداية من حظر التصرف في العقارات الضامنة دون الحصول على موافقة الممول، ومروراَ بمد حق الانتفاع لورثة من حصل على تمويل لشراء حق الانتفاع بالعقارات حال موافقتهم، وصولاَ لفسخ اتفاق التمويل واسترداد العين محل الاتفاق حال إخلال المستثمر بالتزاماته التعاقدية – بحسب الخبير القانوني والمحامي بالنقض علاء مبروك.

في البداية - أنشأ سجل إلكتروني جديد يسمح لجهات التمويل العقاري بإشهار اتفاقات التمويل المبرمة بينها وبين المستثمرين بهذا السجل لمدة محددة حتى إتمام إجراءات شَهر اتفاق التمويل وقيد الضمان العقاري بالشهر العقاري، مع منح الإشهار بالسجل بعض المميزات التي تستهدف حماية حقوق جهات التمويل في الفترة التي لم يقيد فيها العقار الضامن بالشهر العقاري بعد، والتي يأتي على رأسها جعل اتفاق التمويل المشهر بهذا السجل نافذاً في مواجهة الغير بمجرد إشهاره به، ومنحه قوة السند التنفيذي – وفقا لـ"مبروك".

نظم المشروع الحالات العملية التي تتنازل فيها جهات التمويل عن حقوقها

وتأتى الأحكام التفصيلية المنظمة لآلية عمل هذا السجل الإلكتروني، ويأتي في صدارتها إمكانية الحصول على صور معتمدة من البيانات المشهرة في السجل مع اعتبار هذه البيانات المتعلقة بوقت الإشهار وتاريخه، المُصَدق عليها من السجل لها حجية المحررات الرسمية في الإثبات، كما نظم المشروع الحالات العملية التي تتنازل فيها جهات التمويل عن حقوقها تجاه عملائها إلى جهات أخرى مرخص لها بمزاولة نشاط التمويل العقاري أو إعادة التمويل العقاري.

وذلك حال إشهار تلك الجهات المتنازلة لاتفاق التمويل المبرم بينها وبين عملائها بالسجل، إذ تم النص على أنه في حالة رغبة الممول في التنازل عن الإشهار المقرر لصالحه بالسجل لصالح إحدى الجهات الأخرى المرخص لها بمزاولة نشاط التمويل العقاري أو إعادة التمويل العقاري، فيجب إشهار هذا التنازل بالسجل حتى يكون نافذاً في مواجهة الغير، مع وجوب إخطار المستثمر به وفقاً للطريقة المحددة باتفاق التمويل حتى يكون نافذاً في مواجهته – الكلام لـ"مبروك".

جواز مد حق الانتفاع لورثة من حصل على تمويل لشراء حق الانتفاع

فيما استحدث حكم جديد بالقانون يجيز مد حق الانتفاع لورثة من حصل على تمويل لشراء حق الانتفاع بالعقارات من إحدى الجهات المرخص لها بمزاولة نشاط التمويل العقاري، وذلك حال موافقتهم على ذلك والاستمرار في العقد مع شركة التمويل العقاري والحلول محل مورثهم، كما استحدث المشروع حكم جديد للمادة (13) تتيح لجهات التمويل العقاري في الحالات التي لم يُشهر فيها اتفاق التمويل بالسجل الالكتروني.

وكذا في حالات عقود التمويل العقاري التي تستخدم صيغ الإجارة والمشاركة والمرابحة، في استصدار حكماً بفسخ اتفاق التمويل واسترداد العين محل الاتفاق حال إخلال المستثمر بالتزاماته التعاقدية على أن تحدد القيمة السوقية للعقار بواسطة أحد خبراء التقييم العقاري المقيدين لدى الهيئة، وبيع العقار بقيمته السوقية التي حددها خبير التقييم العقاري، على أن يتم تقسيم حصيلة البيع بحصول الممول على كامل رصيد المديونية في تاريخ الفسخ بالإضافة إلى غرامات التأخير وكافة المصروفات والتكاليف التي تكبدها حتى تاريخ البيع، ورد المبلغ المتبقي من حصيلة البيع بالكامل إلى المستثمر – هكذا يقول "مبروك". 

حظر التصرف في العقارات الضامنة من قبل المستثمرين

حظر التصرف في العقارات الضامنة من قبل المستثمرين سواء بالبيع أو الهبة أو التأجير أو بغيرها من التصرفات دون الحصول على موافقة من الممول، ورتب البطلان على أي اتفاق أو تصرف يتم بالمخالفة لذلك، نظراً لخطورة مثل هذه التصرفات لتعلقها بحقوق مالية مستحقة لجهات التمويل وسداً لأي خلافات قد تنشب بين جهات التمويل العقاري والمستثمرين بشأن مدى صدور إجازة لهذه التصرفات من عدمه وفقا لنص المادة 7 من القانون رقم (148) لسنة 2001.  

الخبير القانونى علاء مبروك