يهم كل الملاك والمستأجرين.. هل تكفى صحيفة افتتاح الدعوى لتكون بمثابة إعلان بـ"حوالة الحق" بالنسبة للمستأجر؟.. المشرع وضع 5 شروط لا بد من توافرها لضمان حق المشترى الجديد.. وخبير يوضح حالة لا تصلح لذلك

كثيرا ما نجد في سوق العقارات يقبل البعض على شراء عقار أو وحدة، وتكون كل أو بعض وحداته مؤجرة بعقود إيجار، ويتقاعس المشترى عن تسجيل عقد شرائه أو سند ملكيته للعقار في الشهر العقاري، فهل يحق له مطالبة المستأجرين بأحكام عقود الإيجار المحررة لهم مع سلفهم؟

والأصل أن عقد الإيجار تنتقل آثاره إلى مشترى العقار متى سجل عقد شرائه فتسجيل العقد كاف حتى ولو لم يقم البائع بحوالة حقوقه في عقد الإيجار إليه، لكن إذا لم يسجل المشترى عقد شرائه يتعين أن يتم حوالة عقود الايجار من المالك السابق اليه بأن ينقل المالك السابق عقد الايجار بكافة حقوقه والتزاماته للمالك الجديد أو المشترى بعقد ابتدائي.  

هل تكفي صحيفة افتتاح الدعوى لتكون بمثابة إعلان بـ"حوالة الحق" بالنسبة للمستأجر؟

فى التقرير التالى، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تهم ملايين الملاك والمستأجرين وكذلك الباعة والمشترين، تتمثل في السؤال ما هي الشروط المتطلبة التي تعطى الأحقية لمشترى العقار بعقد ابتدائي مطالبة المستأجرين بأحكام عقد الإيجار ومقاضاتهم؟ وهل تكفى صحيفة افتتاح الدعوى لتكون بمثابة إعلان بحوالة الحق بالنسبة للمستأجر أو للمدين وما هي الحالة التي لا تصلح لذلك؟ - بحسب الخبير القانوني والمحامي بالنقض مجدي عزام.   

في البداية – كما ذكرنا في السابق إذا لم يسجل المشترى عقد شرائه يتعين أن يتم حوالة عقود الايجار من المالك السابق إليه بأن ينقل المالك السابق عقد الايجار بكافة حقوقه والتزاماته للمالك الجديد أو المشترى بعقد ابتدائي وفقا للشروط الآتية:  

1- أن تتم حوالة عقود الايجار الى مشترى العقار، ويستوي الصيغة المدون بها الحوالة تحت مسمى تنازل أو حوالة أو تكون الحوالة مدونة بنسخة عقد الايجار أو كبند بعقد البيع الابتدائى أو فى ورقة خارجية.

 2- أن يتم اعلان المستأجرين بـ"حوالة الحق" بورقة رسمية بواسطة المحضرين – انذار على يد محضر- لا يغنى عن ذلك إخطاره بكتاب مسجل، طبقا للطعن 1565 لسنة 77 قضائية، فيلزم إعلان المدين بالحوالة حتى تنفذ فى حقه طبقاً لنص المادة 305 من القانون المدني أن تتم بأية ورقة رسمية تعلن بواسطة المحضرين وتشمل على ذكر وقوع الحوالة وشروطها الأساسية.

 3- وفى حالة تعدد البيوع الابتدائية وحوالة عقود الايجار من شخص لآخر ومع تعدد تلك الحوالات فإنه يكفي المشترى الأخير أن يقوم بإعلان واحد مشتمل على جميع الحوالات مع بيان تسلسل الحوالات السابقة عليها دون حاجة لإعلانه بكل حوالة على حده.

4- وقبول المستأجر للحوالة يغنى عن الاعلان بها – ومثال ذلك قيام المستأجر بسداد الأجرة دون تحفظ لمشترى العقار أو عرض الأجرة بإنذار على يد محضر أو مقاضاته بشأن عقد الايجار.

فقد قضت محكمة النقض أنه يعد في حكم القبول الضمني لحوالة الحق قيام المدين بسداد بعض أقساط الدين أو القيام بسداد الأجرة للمحال له، فإذا ما نفذت الحوالة في حقه على هذا النحو فإن ذمة المدين - المستأجر - لا تبرأ من أجرة العين المؤجرة إلا بالوفاء بها إلى المحال إليه ويحق للأخير تبعاً لذلك أن يقاضى المستأجر - المحال عليه - في شأن الحقوق المحال بها دون حاجة لاختصام المؤجر لأن الحق المحال به ينتقل إلى المحال له مع الدعاوى التي تؤكده ومنها دعوى الفسخ الطعن رقم 9032 لسنة 76 قضائية.

5- ويجب التفرقة بين وجود الحوالة والاعلان بها حيث ينسى البعض كتابة الحوالة وتحريرها مكتفيا بإعلان المدين بحوالة الدين فالإعلان لن يغنى عن وجود أصل الحوالة اللهم إلا إذا كان القائم بالإعلان بالحوالة هو المحيل نفسه – أو المحيل والمحال اليه معا - وتضمن الاعلان بيان الحوالة وشروطها.   

حوالة الحق لا تستوجب رضاء المدين ويترتب عليها انتقال الحق المحال به من المحيل إلى المحال له بمجرد انعقاد العقد

ومؤدى ما نصت عليه المادة 303 من القانون المدنى أن حوالة الحق لا تستوجب رضاء المدين ويترتب عليها انتقال الحق المحال به من المحيل إلى المحال له بمجرد انعقاد العقد باعتبار أن حوالة الحق لا تنشئ التزاماً جديداً فى ذمة المدين وإنما هى تنقل الالتزام الثابت أصلاً فى ذمته كحق للدائن المحيل بتوابعه وجميع مقوماته وخصائصه،  كما أنه من المقرر أنه يكفى فى إعلان المدين بالحوالة لتنفذ فى حقه طبقاً لنص المادة 305 من القانون سالف البيان حصوله بأية ورقة رسمية تعلن بواسطة المحضرين وتشتمل على ذكر نوع الحوالة وشروطها الأساسية، وبالتالى فإن إعلان صحيفة الدعوى التى يرفعها المحال له على المدين مطالباً إياه بوفاء الحق المحال به، يعتبر إعلاناً بالمعنى المقصود قانوناً فى المادة 305 سالفة البيان، وتنفذ فى حق المدين .

وعلى ذلك – نرى – أن صحيفة افتتاح الدعوى باعتبارها ورقة رسمية وتعلن بواسطة المحضرين – تعد بمثابة اعلان بالحوالة طالما تضمنت الصحيفة بيان الحوالة وشروطها لكن هذا الأمر ليس على اطلاقه – حيث إذا كان النزاع يتطلب اجراء سابق على رفع الدعوى، فيتعين أن يسبق هذا الاجراء الاعلان بالحوالة، ومثال ذلك دعاوى الاخلاء لعدم سداد الأجرة والتي اشترطت المادة 18 ق 136/1981 أن يسبق الدعوى تكليف بالوفاء بالأجرة وامهال المستأجر 15 يوما قبل اقامة الدعوى، ومن ثم يجب الاعلان بالحوالة مع أو قبل التكليف بالوفاء بالأجرة وأرى أنه هنا لا تكفى صحيفة افتتاح الدعوى كإعلان بالحوالة لكون أولى المطالبات بالحق المحال يسبق صحيفة افتتاح الدعوى لأن حق المشترى الجديد حقه قبل المستأجر يبدأ من تاريخ الاعلان بالصحيفة ، بل ولو قام المشترى بتسجيل سند ملكيته ولكن بعد رفع الدعوى لا تكون دعواه مقبولة، لأن التكليف بالوفاء لن يتم الا ممن له الصفة.

تطبيقات قضائية لمحكمة النقض

هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لمثل تلك الإشكالية في الطعن المقيد برقم 2686 لسنة 72 قضائية حيث قالت في حيثيات الحكم أن "حوالة الحق" لا تنفذ في حق المدين إلا بقبوله لها أو إعلانه بها بأى ورقة رسمية تُعلن بواسطة المحضرين، وتشتمل على ذكر وقوع الحوالة وشروطها الأساسية، وبالتالي فإن إعلان صحيفة الدعوى التي يرفعها المحال له على المدين مطالباً إياه بالوفاء بالحق المحال به يعتبر إعلاناً بالمعنى المقصود قانوناً في المادة 305 من القانون المدنى وتنفذ به الحوالة في حق المدين.

والمقرر – في قضاء محكمة النقض - أنه يكفى في إعلان المدين بالحوالة لتنفذ في حقه طبقاً لنص المادة 305 من القانون سالف البيان حصوله بأية ورقة رسمية تعلن بواسطة المحضرين وتشتمل على ذكر نوع الحوالة وشروطها الأساسية، وبالتالي فإن إعلان صحيفة الدعوى التى يرفعها المحال له على المدين مطالباً إياه بوفاء الحق المحال به، يعتبر إعلاناً بالمعنى المقصود قانوناً في المادة 305 سالفة البيان، وتنفذ في حق المدين .

 لما كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق وما أشار إليه الحكم المطعون فيه من وقائع أن شركة التأمين الطاعنة استندت في دعواها بالرجوع على المطعون ضده بصفته إلى قيام صاحب الرسالة بحوالة حقه في التعويض عن العجز في البضاعة المشحونة قبل المطعون ضده بصفته باعتباره ممثلاً للناقل البحري وقد تم إعلانه بصحيفة الدعوى الراهنة من شركة التأمين بالوفاء بالحق المحال به، وهو ما يكفى لإعلان المطعون ضده بتلك الحوالة ونفاذها في حقه، وتتوافر معه صفة الشركة الطاعنة في المطالبة بما سددته لصالح الشركة المضرورة، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بتأييد الحكم الابتدائي بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذى صفة على ما ذهب إليه من خلو الأوراق من إعلان المطعون ضده بصفته بحوالة الحق من الشركة مالكة الرسالة محل التداعي إلى الشركة الطاعنة، ورتب على ذلك انتفاء صفة الأخيرة في إقامة دعواها فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه فضلاً عن مخالفة الثابت بالأوراق.